中商智库
产业园区/地产
CORE ADVANTAGE
产业园区&产业地产
产业园区是指以为促进产业发展为目标而创立的特殊区域,是企业积聚、经济发展、产业升级的重要空间载体,担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业地产最早是在2000年前后提出,是工业地产的升级与换代。它是指围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。
产业园区主要类型
产业新城
产业小镇
主题产业园
传统工业园
产业新城是指在城市主城区之外,以产业为先导、以城市为依托,建设的产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区,是推动地方产业转型升级的动力引擎。
产业小镇发源于浙江,主要表现为产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构;功能上实现"生产"+"生活"+"生态",形成产城乡一体化功能聚集区。
主题产业园是指以单一或者两到三个主导产业为主题而形成的产业园区类型,其侧重产业链上下游企业的集聚发展,有利于形成共生体系和产业生态圈层,是未来产业园区的主要形态。

传统工业园泛指遍布全国各地的工业园区、开发区和经开区等,相对于高新区而言,此类园区普遍面临着传统产业比重过高、产业发展后劲不足等问题,转型任务艰巨。

发展关键因素
按照“战略性、协调性、人性化”的空间规划理念,将产品、公共平台等载体落实到空间层面,系统性解决土地利用、物业配比等开发建设问题……
空间规划
精准谋划招商策略、创新开发投资模式、强化产业孵化培育、加强园区运营服务,是园区持续发展的重要保障……
招商运营策略
定位打造
通过研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、准确进行项目发展定位,理性设计产业发展方向,明确主导产业组合,战略规划发展模式,确定最优产品功能配置是园区或产业地产项目成功发展的关键因素之一……
通过市场项目表现及操作经验,战略研判项目开发模式,确定最佳开发模式……

开发模式研判
产业园区开发模式
地产开发商模式

开发者获取土地后,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。


政府主导模式是我国分布最广,数量最多的一类产业地产开发模式,由地方政府出面,包办规划设计、土地一级开发及招商引资,全国大部分以城市+高新区/经开区冠名的产业园区都属于这类。

政府主导开发模式
基金投资商模式
一是基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金,或与老厂房拥有方,如制造企业合作成立基金公司,通过收购该物业后进行改造升级回租给合作方。二是通过成立基金管理部门,将自有资产置入基金,实现资金快速回笼,用于新项目开发,项目成熟后再置入基金,形成开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。
产业新城开发商模
是指政企合作,在规定年限内,政府政府给予开发商特许时期经营权及服务费,委托开发商负责新城前期开发建设建设与后期产业招商运管,合作期满后,将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件交还政府。

产业投资商模式
产业投资商模式实行“基地+基金”驱动,向社会资本募集园区运营基金,用于园区开发建设及对全生命周期企业定向投资,聚集优质企业资源,建立产业与基金相互促进、依赖的创业投资体系,实现资本溢价的同时带动园区资产增值。

产业园区盈利模式
园区资产运营
技术成果转化
技术成果转化
产业投资
公共运营管理
产业投资管理
产业投资管理
公共运营管理
政府补贴
公共运营管理
政府补贴
公共运营管理
政府补贴
物业租售
政府补贴
政府补贴
物业租售
物业租售
物业租售
物业租售

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03
02
01
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园区2.0盈利模式
园区3.0盈利模式
园区5.0盈利模式
园区4.0盈利模式
园区1.0盈利模式
产业园区发展痛点
产业空心化
拿地立项受阻
项目同质化
随着产业地产升温,传统房企争先恐后涌入抢滩产业地产,将其视为未来业绩承载和拓展的方向,不同类型或相同类型园区在功能定位、产业方向、政策设计等方面趋同的现象越来越多,严重影响项目可持续发展。
随着地价高企,政府越来越关注产业、配套及特色IP资源的落地,传统拿地方式难度越来越大。
一些产业园区投资、建设、运营机构追求“短期、粗放、高额”的价值回报,众多开发企业的价值模式仅仅是“低廉拿地增值、商业住宅获利、引资落地分成、招商政府分税、要挟政府让利”,出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的现象。

后期运营乏力
盈利模式单一
产业招商落地难
多数产业地产开发主体难以从单一而滞后的投资模式转到向土地资源集约要长期稳定效益的投资组合模式转变,后期运营乏力。

多数产业地产盈利体系主要表现为出租物业收租金、“占补平衡”、卖地提取税收分成、通过商住用地来平衡收益等模式,主要还是围绕着地产,未形成产业地产互动循环的生态圈体系,显得过于单一。

在实践中,园区/新城开发主体往往因为缺乏相应的产业资源和导入能力,导致产业的选择和引进、招商成为巨大的困难,致使新城的产业支撑缺位,沦为“空城”和“卧城”。

服务体系
service system
针对“产业园区/地产”发展痛点,中商智库整合专业资源,提供“市场研判+立项拿地+策划定位+规划设计+产业导入+招商运营”全链条落地性服务体系,精准解决客户需求,加快推进项目落地实施。
服务领域
主题产业园区
产业小镇
文旅地产
产业新城
城市新区
科技新城
智慧新城
生态新城
工业新城
空港新城
会展新城
港口新城
总部基地
……

休闲旅游主导型
主题乐园主导型
康养度假主导型
自然景观主导型
历史文化主导型
民族聚居主导型
……
机器人小镇
农业小镇
科技小镇
健康小镇
体育小镇
智慧小镇
金融小镇
食品小镇
生态小镇
电商小镇
……
人工智能产业园
大数据产业园
现代农业产业园
生物医药产业园
大健康产业园
军民融合产业园
高端装备产业园
半导体产业园
文化创意产业园
新材料产业园
新能源产业园
节能环保产业园

总部基地
城市更新/旧城改造
商贸物流基地
传统产业园区
金融总部基地
科技总部基地
新兴商务区
……

商贸园
电商产业园
物流基地
专业市场
商业主题街
……
经开发
高新区
工业园
转型升级研究
……

老城复兴
老厂房改造
旧工业区改造
棚户区改造
商业升级
城中区改造
社区更新
……

主要服务对象
各级政府
园区管委会
产地开发商
产业投资机构
综合地产商
城投公司/平台
服务内容
策划定位
产业规划
空间规划
拿地立项
前期调研
项目选址策略
可行性研究报告
项目立项报告
项目前期策划报告
项目规划方案设计
项目辅助谈判
清晰空间发展结构
用地布局
空间落位
项目内部居住/商业
产业/配套等功能板块的规模配比
产品打造方向
物业形态建议
明确产业发展方向
产业研究
确定产业主导组合
建立产业筛选模型
细分产业筛选
确定产业实施路径
产业实施保障
定位思路及原则
项目总体定位
项目区域发展定位
项目市场定位
项目产业定位
项目产品定位
投融资模式
运营模式
政策组合
招商策划
运营管理模式
运营体系规划
运营平台搭建
配套政策搭建
增值体系构建
资本运作需求诊断
PPP模式设计
投融资模式设计
产业基金平台搭建
金融资本导入
上市顾问
兼并与收购
招商方案研判
重大项目包装策划
产业招商指南
招商宣传视频
辅助洽谈
政策需求诊断
产业发展政策设计
政府专项配套资金申请
园区企业扶持政策设计
保障措施设计
团队优势
中商智库集团目前保持80余人的团队规模,分布于下属各个公司之中;
产业咨询部成员中90%以上为硕士、博士学历,主要专业背景为产业经济学、区域经济学、国际经济贸易、统计学、工商管理财务、会计等经济管理方向;
50%的咨询成员聚焦于先进制造的战略性新兴产业领域,30%的咨询成员重点研究文化旅游、大健康及现代生产生活性服务业领域,20%的咨询成员专注于传统工业制造业领域。
团队人员配置
数据库优势
产业投资项目库
细分行业数据库
行业企业数据库
覆盖国家统计局行业目录中90%以上的细分行业,数据类型包括产品、产值、营收、利润、增长率等。
覆盖A/B/H股、中小板、创业板和新三板全部企业,未上市的独角兽创业型企业以及各细分行业100强企业。
包括政府招商项目库和企业投资项目库,致力于搭建政府招商和企业投资的对接平台,入库项目数量达到3W+,且在不断增加和更新。
经验优势
中商智库服务地图
中国的区域发展存在严重的不平衡性,中商智库拒绝“一招打遍天下”的传统做法,针对不同客户所面临的不同约束条件和痛点需求,提出针对性的解决方案,客户类型多样,遍及全国各地,累计服务各级地方政府、园区管委会、地产开发商等超过500家,积累起丰富的项目实践经验。
环京津冀地区
长三角地区
粤港澳大湾区
中部地区
西北地区
西南地区
环京津冀地区
长三角地区
西南地区
中部地区
粤港澳大湾区
西北地区
佛山市发展和改革局
江门市经济和信息化局
佛山市南海区发展改革局
佛山市高明区科技促进局
惠州市商务局
增城市挂绿新城
韶光市新丰县
深圳市乐天成控股集团
……
新疆商务厅
陕西宝鸡市招商局
陕西榆林市
银川市发改委
兰州市经合局
酒泉市商务局
卓尼县投资和合作交流局
张掖市甘州区招商局
……

北京市朝阳区
国家商务部
中国社会科学院
天津市商务服务行业协会
天津市滨海展览中心
石家庄市工信局
山东省廊坊市贸促会
山东寿光市政府
……
贵州省投资促进局
贵阳市投资促进局
贵阳清镇经开区管委会
黔西南州投资促进局
六盘水市投资促进局
黔南州投资促进局
成都市商务局
广西柳州市商务委
……

河南鹤壁市招商局
河南郑州华商汇
湖北天门台湾工业园
湖北潜江市商务局
山西晋中市投促局
山西长治县政府
山西晋城祈福文化产业园
安徽芜湖循环经济产业园
……
苏州工业园区
南京栖霞区发改委
浙江省象山县
义乌市商务局
苏州市吴中区木渎镇政府
苏州市吴中区金桥工业园
苏州市吴中区智慧工业园
苏州木渎集团
……
中商智库近三年所做的产业园区项目案例
招商落地优势
精准务实的招商策划及产业导入能力
中商智库通过独创的“招商引资规划法”和“大数据集群筛选法”,为客户提供契合市场需求、具备可实施性的招商规划与项目包装策划服务
在常年的招商实践中,成功帮助众多地方政府和产业园区引进相关企业落地投资,在行业内树立起极佳的口碑效应。